两会委员建议取消的商品房“公摊面积”如何影响买房?

2022-03-10 18:55:49 来源:东方财经网

  “花了100平方米的钱,却只买到70平方米左右的房子”,公摊面积曾广受购房者诟病,今年两会期间,“取消公摊面积”的话题再度登上热搜,有政协委员建议国家取消公摊面积。

  什么是公摊面积?

  据《人民日报》报道,今年两会期间,全国政协委员洪洋表示,在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。但是公摊哪些面积,公摊多少面积都是一团迷雾,只能由开发商“信口开河”,业主毫无申辩权利。

  那么,什么是公摊面积呢?通俗来说,公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积,主要包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

  但是,从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积,也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着,而百姓却为它承担了高额费用。公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积,哪些区域不是,有没有重复收费?也只能由开发商说了算。

  公摊面积还衍生出一系列不合理收费,如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费,在住宅寿命期,几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。

  为此,建议国家取消公摊面积,可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费,放心购房,同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷,促进社会和谐。

  住建部曾提“以套内使用面积进行交易”

  其实,对取消公摊面积的讨论近几年一直未曾间断。上一次引发热议的时候是2019年。

  2019年2月18日,住房和城乡建设部官网发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中,有一份3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

  分析人士认为,目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

  2019年的2月24日,新华社发布《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》的文章。

  权威专家在新华社采访中解释:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算的做法主要解决两方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。

  不过,住建部曾于当年的9月10日再次发布征求《城乡给水工程项目规范》等住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范意见的函。

  但在第二次的《住宅项目规范》征求意见稿中已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的字样。

  按照住建部官网于2021年11月22日公布的关于政协第十三届全国委员会第四次会议第0009号(城乡建设类001号)提案答复的函中的表述,住建部正在编制全文强制性工程建设规范《住宅项目规范》。

  取消公摊面积是否会导致房价上涨?

  对于大众而言,取消公摊面积是否会对房价造成影响也是讨论的热点之一。

  上海中原地产市场分析师卢文曦指出,无论是公摊面积计价还是套内面积计价对购房者而言,只是计价方式有所改变,对总房价并不会产生太大影响。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为,公摊对房价的影响实乃无稽之谈,公摊对房价无任何影响。因为购买的不动产,本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成,一边儿轻了,一边自然就重了。另外,大家买房,购买的不只是室内居住,还有由公摊部分支撑的社区服务。过去的筒子楼得房率(套内面积占比)很高,但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低(70%-80%),但有高速电梯,有物业管理,采光通风也好。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,对于取消公摊面积的议题,应该说值得关注,体现了对购房者或业主降低成本、规范小区运作的导向。但所谓羊毛出在羊身上,如果不公摊成本,成本不消化,开发商也还是算到房价上。

  严跃进认为,若简单取消掉,公摊面积如何管理还是一个问题。其认为,后期可以建议一些小区或房企主动申报,未来房企若是资金实力强,那么完全可以把公摊面积给取消。比如公摊面积的成本让房企自己来承担,这样房企可以多考虑增值收益等。类似过程需要和业主多协商、多论证,这样才能形成一个公摊取舍意见的公约数。

  取消公摊面积会不会让买过房的人资产缩水?

  盘古智库高级研究员江瀚指出,目前,中国的住房自有率其实非常高,虽然大家对房价过高一直诟病不已,但实际上大部分人都是处于有房的状态。公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。

  因为无论是公摊面积还是套内使用面积,这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响,对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说,假设原来100平方米的房子售价在400万元,每平方米的单价大概是4万元左右,但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米,那么如果取消公摊面积,房子总价值的总价其实变化不大,但是每平方米的单价将会进行一定的变化,也就是折合成每平方米售价约5.7万元,所以并不会影响大家的实际财富。

  取消公摊面积对谁影响最大?

  中原地产首席分析师张大伟分析指出,是否以套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

  张大伟称,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

  对于购房者而言,张大伟称,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

  取消公摊面积有没有必要?

  《半月谈》公布的评论文章指出,面对取消公摊面积的呼声,有一种声音认为,取消公摊面积后,开发商势必提高套内单价,房屋总价可能相差无几,只是换汤不换药,故而没有调整的必要。这种说法站不住脚。对于购房者来说,能够住上明明白白的房子,不再为一笔接一笔的糊涂账埋单很重要。这更关乎公平。

  该文章指出,应探索用套内面积替代建筑面积计价,将公摊面积“水分”挤出去。从宏观角度而言,这可以使房地产市场统计更科学,更真实地反映群众现阶段的居住条件,更敏锐地揭示市场行情变化,为房地产税征收创造更有利的条件,为政府针对房地产市场出台调控措施提供更有价值的数据参考。

  取消公摊面积,尤其意味着杜绝其伴生的猫腻与漏洞,从源头避免大量矛盾与纠纷,保证市场交易更公平透明。

  当然,试图一蹴而就取消公摊面积并不现实,毕竟房地产交易、持有全流程是一个庞大的体系,牵一发而动全身,需要有一个转换的过程,其中还涉及众多既得利益者。因此,需要克服重重阻力,分步骤有序推进,逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式。在过渡阶段,相关部门可在明确公摊面积范围、标准上下功夫,实现源头治理,加强全流程监管,及时封堵漏洞。